公有住房及办公用房租赁、拍卖、纠纷案例

　　 文/湖南省机关事务管理局政策法规处

　　案例一：某机关诉徐某返还公有住房案 

　　徐某租赁某机关名下一套公有住房。租赁期间，徐某在当地购买住房后，擅自将公有住房转租，并超过6个月未缴纳租金。该机关与徐某多次沟通协商收回公有住房未果后，诉至法院。双方于庭前达成调解，徐某确认该房屋已腾空，同意自法院调解书生效之日起返还。 

　　点评：机关公有住房主要解决机关无房干部职工的临时性住房需求，租住公有住房必须满足国家政策要求的条件。对于转租、转借租赁住房，改变租赁住房用途、房屋结构和配套设施，无正当理由闲置租赁用房，累计6个月以上拖欠租金等情形的，产权单位有权终止租赁合同并收回住房。对于实际占有但不符合租赁条件，且拒不配合腾退的租户，产权单位有权起诉返还，并追索房屋占用费、诉讼费等损失。 

　　案例二：W国有资产事务中心诉Z公司房屋租赁合同纠纷案 

　　某机关委托W国有资产事务中心将一暂时闲置国有办公楼出租给Z公司，租期3年。Z公司在签订《房屋租赁合同》后一直未支付租金及物业管理、水电等相关费用。后Z公司法定代表人出具承诺，对拖欠W国有资产事务中心的租金及相关费用承担全额连带担保责任。之后Z公司仍旧未支付欠款。W国有资产事务中心遂解除《房屋租赁合同》，收回出租房屋，并诉至法院要求Z公司支付租金、相关费用及违约金，其法定代表人承担连带担保责任。法院支持了W国有资产事务中心的诉讼请求。 

　　点评：国有资产管理部门或产权单位应规范完善闲置国有资产租赁，经专业评估机构评估后，采取公开招租方式，提高国有资产使用收益。在出租国有资产前，建议事先充分调查了解承租方的履约能力和信誉等事项，防范法律风险。在合同履行过程中要强化风险意识，及时跟进掌握出租情况，并视情况采取必要的法律措施，维护国有资产权益。 

　　案例三：王某诉F拍卖公司、X机关拍卖合同纠纷案 

　　X机关委托F拍卖公司拍卖两个存在瑕疵的门面房（已出租）。经过两次拍卖后，该二门面房由王某竞买成功。拍卖过程中，F拍卖公司仅告知竞买人二门面房已出租的事实及具体租期，未告知实际租金，而实际租金与估价年有效收益相差甚远。后王某诉至法院要求解除合同、赔偿损失。法院认定，X机关未向F拍卖公司履行如实告知义务，未提供租金情况，存在一定过错；F拍卖公司未尽到审慎审查义务，未积极了解租赁价格等租赁情况，亦未向X机关释明未提供租赁价格将会产生的潜在影响，存在一定过错。故判定X机关及F拍卖公司分别承担60%及40%的赔偿责任。 

　　点评：国有资产管理部门或产权单位在拍卖处置资产过程中，应当遵守拍卖法等相关法律法规，严格履行如实告知义务，特别是瑕疵风险的告知，避免侵害第三方合法权益。如果无法保证拍卖标的真伪，拍卖人、委托人在拍卖前应作出声明，防范法律风险。 

　　案例四：J国有资产公司诉M公司、N机关办公楼租赁合同纠纷案 

　　某国有办公楼产权登记在某机关名下，后该机关将办公楼交由J国有资产公司管理，并变更登记至J国有资产公司名下。该办公楼使用单位为N机关，N机关搬迁后将办公楼出租给B公司。后M公司又与J国有资产公司签订房屋租赁合同。因M公司未支付租金，J国有资产公司将M公司诉至法院，要求支付租金、违约金和滞纳金，N机关为第三人。法院以争议实质为行政单位之间的产权纠纷为由，裁定驳回J国有资产公司的起诉。J国有资产公司不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 

　　点评：关于行政事业单位的办公用房，使用单位不再使用后，应当及时腾退移交党政机关办公用房主管部门或产权人。行政单位之间的产权纠纷应当依照行政裁决优先的原则处理，不应由法院裁决。国有资产主管部门应当积极通过法律途径，根据土地房屋资产的立项主体、报建情况、形成的资金来源、实际占有使用情况和权属登记相关规定，以及单位历史沿革、关联问题等进行产权界定，明晰产权，妥善处理化解矛盾，避免由产权纠纷引发其他法律纠纷。